7 Faktor yang Membuat Harga Properti Naik

Dokumentasi Giral.id

Sepertinya tidak ada produk/barang yang harganya selalu naik selain properti. Salah satu alasannya karena properti berdiri di atas tanah, sementara tanah tidak “diproduksi” lagi. Alasan ini tidak selamanya benar, karana ada juga properti yang dibangun di atas lahan reklamasi (tanah urugan), yang harganya juga kadang bisa lebih mahal dari lahan biasa.

Sebelum kita membahas mengapa harga properti selalu naik, kita pahami apa itu nilai properti. Nilai properti adalah harga jual properti di pasar terbuka. Nilainya bergantung pada sejumlah faktor, termasuk lokasi, luas bangunan, usia properti, dan fitur atau fasilitas khusus yang mungkin dimilikinya.

Lalu, apa sebenarnya yang membuat harga properti selalu naik, bahkan kenaikannya kadang cukup fantastis dalam waktu yang singkat. Berikut 7 alasan mengapa harga properti naik sebagaimana dikutip dari laman leaddeveloper.com.

1. Inflasi

Inflasi adalah kecenderungan kenaikan berbagai kebutuhan sehingga berdampak pada suatu obyek, termasuk properti. Biaya untuk mendapatkan lokasi dan membangun properti dibandingkan dengan membeli bangunan yang sudah ada bergantung pada banyak aspek. Biaya tanah, desain bangunan, perizinan, dan konstruksi bisa lebih rumit dan mahal dibandingkan sebelumnya.

Meskipun biaya hidup meningkat, inflasi sebenarnya tidak memengaruhi nilai properti di mana pun. Namun faktanya inflasi dapat meningkatkan nilai property yang menguntungkan investor properti. Dalam ekonomi tanpa inflasi, nilai properti akan stagnan, sehingga pembangunan baru lebih menarik daripada membeli properti lama.

2. Peningkatan Infrastruktur

Perubahan infrastruktur bisa memengaruhi nilai properti. Hadirnya rumah sakit baru atau jalan tol akan meningkatkan nilai properti di sekitarnya. Jalan raya, gedung-gedung publik, layanan publik seperti listrik, air, sistem pembuangan limbah, polisi dan pemadam kebakaran, jembatan, taman, sekolah, rumah sakit, dan bisnis yang menawarkan lapangan kerja ikut memengaruhi nilai properti.

Perubahan dapat terjadi setelah pembangunan atau pertumbuhan infrastruktur suatu komunitas, dan investor real estat dapat memanfaatkannya karena waktu tunggu yang panjang dan pengalaman sebelumnya.

3. Transformasi ekonomi

Penggunaan properti berubah selama konversi ekonomi. Perubahan ini bisa bersifat sukarela, seperti ketika pemilik properti ingin meningkatkan pendapatan sewa atau jasa, atau tidak sukarela ketika pemilik tidak memiliki kendali atas suatu kejadian ekonomi.

Konversi ekonomi sukarela

Investor dapat meningkatkan nilai dengan beralih dari satu penggunaan ke penggunaan lain yang memberikan manfaat ekonomi yang lebih signifikan. Peningkatan arus kas dan peningkatan modal adalah dua faktor lain yang dibahas di bawah ini.

Contoh konversi ekonomi sukarela:

- Seorang pembeli mengubah properti hunian kecil menjadi kantor.

- Konversi properti hunian keluarga tunggal menjadi tiga unit rumah kontrakan.

- Sebidang lahan kosong diubah menjadi kafe bernuansa alam.

Dalam setiap skenario, konversi dimungkinkan karena zonasi mengizinkannya atau karena investor dapat memperoleh izin pemerintah.

Pengembangan dan pembangunan kembali real estat melibatkan konversi ekonomi. Investasi ini memiliki potensi keberhasilan paling besar karena dua alasan.

- Investasi ini bersifat jangka pendek, tidak seperti spekulasi tanah.

- Metode investasi ini melibatkan pengalihan properti dari satu penggunaan ke penggunaan lain yang akan menghasilkan lebih banyak pendapatan.

Investor harus berhitung dengan cermat untuk mengidentifikasi jenis pengalihan yang paling sesuai di area tersebut dan kemudian melaksanakan pengalihan tersebut.

4. Peningkatan arus kas

Nilai properti akan meningkat seiring meningkatnya pendapatan yang diperoleh dari properti tersebut. Jika hal-hal lain tetap sama, peningkatan arus kas properti akan meningkatkan nilai jualnya kembali.

Manajemen properti melibatkan pemahaman yang mendalam tentang real estat dan manusia. Setelah properti mencapai pendapatan kotor maksimumnya, biaya operasional dan pembayaran utang akan memengaruhi nilainya.

Investor harus meminimalkan pengeluaran di beberapa area seperti biaya layanan (pokok, bunga, atau keduanya), biaya pemasaran, biaya kebersihan, serta biaya perawatan dan perbaikan.

5. Perbaikan modal

Ini mengasumsikan bahwa seluruh nilai properti mencakup tanah dan bangunan. Ketika nilai tanah naik cukup tinggi, perbaikan modal tidak lagi menjadi komponen peningkatan nilai.

Dalam kasus lain, biaya modifikasi tidak dapat diperoleh kembali, seperti ketika merenovasi rumah yang kemungkinan akan dibangun kembali oleh pembeli mana pun. Investor properti memiliki kendali penuh atas renovasi properti, sehingga diperlukan perencanaan yang cermat.

Misalkan satu-satunya tujuan modifikasi adalah untuk meningkatkan nilai properti, seperti menambahkan apartemen ke gedung apartemen atau menambahkan kamar tidur atau kamar mandi tambahan ke rumah keluarga tunggal.

Dalam hal ini, Anda harus menilai biaya renovasi terhadap kenaikan nilai yang dapat diprediksi. Jika biaya renovasi lebih besar daripada manfaatnya, keputusan untuk melakukannya bisa jadi tidak tepat.

6. Permintaan/Penawaran

Teori penawaran dan permintaan menyatakan bahwa nilai segala sesuatu meningkat seiring dengan meningkatnya permintaan. Dengan permintaan yang stabil, nilai akan tumbuh seiring dengan penurunan penawaran atau selama penawaran berkurang lebih cepat daripada permintaan.

Harga rumah bukanlah statistik nasional. Anda dapat membeli emas, perak, dan saham di mana saja, dan nilainya tidak terpengaruh oleh lokasi. Properti real estat bersifat lokal, sehingga investor harus membedakan antara peristiwa atau situasi nasional yang memengaruhi pasar properti dan tren atau statistik nasional yang mungkin menunjukkan pertumbuhan atau penurunan harga aktual.

Dalam pengembangan properti real estat, menghindari proliferasi pasar properti adalah hal yang kontradiktif. Gedung perkantoran dan ruang ritel komersial dibangun secara berlebihan di sebagian besar wilayah. Tingkat kekosongan yang tinggi di ruang perkantoran dan komersial menurunkan nilai properti dan kemungkinan sewa.

Bahkan di wilayah-wilayah ini, gedung perkantoran dan komersial seringkali dibangun. Alasannya antara lain:

- Waktu tunda - beberapa proyek membutuhkan waktu bertahun-tahun dari desain hingga pembangunan; banyak yang direncanakan dan diluncurkan di masa yang lebih baik terjebak dalam masa ekonomi sulit dan tingkat kekosongan yang tinggi untuk penggunaan serupa.

- Teori baru lebih baik - Beberapa pengembang merasa bahwa konstruksi, pusat kota, kompleks, dll. baru, akan menarik penyewa yang ingin meninggalkan bangunan yang ada di distrik kota yang sudah tidak layak.

Terkadang berhasil tetapi bertentangan dengan penawaran dan permintaan. Pengembang properti yang mengabaikan penawaran dan permintaan berisiko kehilangan uang.

7. Regulasi penggunaan properti di tingkat lokal

Bagi sebagian besar investor real estat, pembatasan penggunaan lahan adalah ramuan ajaib yang akan mengangkat mereka ke tingkat yang seringkali diabaikan oleh sebagian besar investor.

Mekanisme real estat antara lain meliputi zonasi, kepadatan, parkir, penyerapan air hujan, dan faktor-faktor lokal lainnya. Fitur-fitur ini terdapat dalam struktur, zonasi, dan peraturan pembangunan yang bersifat lokal.

Otoritas lain di luar otoritas lokal mungkin juga memiliki undang-undang dan peraturan yang memengaruhi properti secara positif atau negatif. Hal ini mungkin lebih sulit untuk ditentukan. Ini termasuk penggunaan yang memerlukan izin khusus, persetujuan dinas kesehatan, pemantauan berkelanjutan atau berkala, atau pengaturan property dengan fasilitas umum seperti sekolah, rumah sakit, atau rumah ibadah.

Saat Anda menemukan dan menyelidiki pembatasan penggunaan lahan, Anda dapat mengidentifikasi faktor-faktor yang akan memberikan tingkat ekonomi yang lebih tinggi daripada penggunaan properti saat ini.